任意売却
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不利な競売を避けるために
～任意売却～
不利な競売を避けるために
～任意売却～
住宅ローンが支払えず、先が見通せない……。住まいの購入時には予測的なかった状況になり、ローンを滞納してしまっているという方、今の状況を放置しないでください。板橋区エリアの不動産売却・任意売却を得意とする「株式会社エスエーワークス」では、そのような方に任意売却をご提案しています。
任意売却とは、不利な競売を避けられる売却方法です。まずはお気軽にご相談ください。
こんなお困りごとはありませんか？
- リストラにより、ローン返済が難しくなった
- 離婚をして予定通りローンが支払えない
- ローン返済が遅れることがある
- 金融機関から督促状が届くことがある
- 住宅ローンを滞納している
- 競売通知が届いてしまった
このようなことでお困りなら、任意売却という選択肢があります。
まだ、あきらめる必要はありません。早めのご相談で、競売を回避しましょう。
任意売却とは
任意売却とは、不動産の住宅ローンが支払えなくなってしまった場合に、金融機関の合意の元でその不動産を売却する方法です。
住宅ローンを長く滞納し続けてしまうと、金融機関は担保となっている住宅を強制的に売却するよう裁判所に申し出ます。そうするとローン債務者の元に競売通知が届き、「競売」にかけられてしまいます。
競売は市場価格より低い金額で売却され、家を失った上に残債が残るなど大変不利なものです。それを回避するのが、任意売却です。一般的な仲介売却と同様の方法で売却活動を行うため、市場価格に近い額で売れる可能性が高くなります。競売通知が届いていても、実際に競売が始まる前であれば任意売却が可能です。
競売との違い
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格に近い価格で売却できる可能性が高い | 一般的に市場価格の7割程度となってしまう |
| 経費 | 登記料や測量費用、仲介手数料などは、売却により得たお金から支払うことが可能 | 任意売却と同じく売却で得られたお金から清算可能だが、引越し費用は融通できない |
| 残債 | 債権者と相談の上、無理のない範囲での分割返済が可能 | 債務者から一括返済を迫られる |
| プライバシー | 通常の不動産売却に近い形で行われるため、プライバシーの確保も可能 | 競売にかけられることを、新聞やインターネットで広く広告され、周りの人に知られてしまう |
| その家に住み続けること | 身内や投資家に自宅を買取ってもらい、家賃を払うことで住み続ける「リースバック」などを選べ、引っ越しが必要な場合も、購入者と時期を交渉できる | 所有権移転後も住み続ければ不法占拠となり、裁判所より矯正退去を強いられる |
| 引越し時期 | 買主と協議して決められる | 早急に明渡しを求められる |
| 引越し費用 | 債権者と交渉することで、売却代金から融通してもらえる可能性がある | 売却代金から引越し費用が融通されることはなく、立退料が支払われるケースもほとんどない |
任意売却のメリット・デメリット
任意売却は、競売が始まってしまう前であれば選択できる「救済措置」です。もしものために、知っておくと安心だと言えるでしょう。
メリット
- 大切な物件が競売にかけられるのを回避できる
- 一般的な仲介売却に近い方法で物件を売り出せ、競売よりも高く売れる
- 競売と異なり、プライバシーを守れる
- 売却で得たお金をどう使うか、売主様が決められる
- 売却で得たお金に余裕があれば、ローン返済に回せたり、生活費や引越し資金に充てられたりする
- 不動産を家族や知人に買取ってもらえれば、売却後も済み続けられる場合がある
デメリット
- 必ずしも金融機関に合意してもらえるとはかぎらず、交渉が必要
- 売り出し価格に売主様の意向を反映できるが、必ず高額で売れる保証はない
- 競売が始まってしまうと行えない
任意売却のタイミング
住宅ローンの支払いが滞ると「競売告知通告」や「督促状」が届き、そのままにしておくといずれ「代位弁済通知」が届きます。
これは債権者が銀行から保証会社に変わったことを意味するものです。
そして「期限の利益損失」という通知が来ます。
これは「将来払えばよかった借金をすぐに一括で支払わなければならなくなった」ということで、この通知が届いたときから任意売却の手続きを開始することができます。
売却しないままでいると不動産が差し押さえられ競売の入札が行われることになり、競売が開始されれば任意売却は不可能になります。
つまり任意売却のタイムリミットは競売の開札日前日ということです。
ローンの滞納から開札日前日まで余裕があるように思うかもしれませんが、開札日前日までに残代金の受け取りまで終えていなければならず、競売の直前になって任意売却の手続きを始めるのでは間に合いません。
「ローンの支払いが難しい」という状況に陥ったら、できるだけ早く業者に相談しましょう。
任意売却時の金融機関との交渉ポイント
ローンの残債は当然返済しなければなりませんが、金融機関と交渉し、収入や生活状況に応じた返済計画を立ててもらうことで、その後の生活に支障がないような額での分割返済が可能になる場合があります。
さらに引越しの時期についても交渉可能なので売却後の生活をスムーズに始めることが可能です。
また、「引越し費用を工面できない」という方もいるかもしれませんが、売却代金から引越し代を出してくれる金融機関もあります。
上限は金融機関によって異なりますが、あるのとないのでは新生活のスタートラインに差がでるのは間違いありません。
任意売却は金融機関と交渉することで、売却する側にメリットがもたらされることがあり、ここが競売と大きく異なる点です。金融機関と交渉できる内容については業者に確認することをおすすめします。
任意売却後の生活設計
任意売却によって不安を常に抱えている状態から抜け出せることは重要ですが、その後の生活も考えておく必要があります。
売却後の住居の家賃、引越し費用、そして日々の生活費など、新しい生活を始めるのにもお金は必要ですし、残債の支払いもしなければなりません。競売よりも高い値段で売却でき、残債が少なくなることが任意売却の大きなメリットですので、将来のことを見据え、できるだけ高い値段で売れるよう業者と二人三脚で動いていきましょう。
また、リースバックという方法を使えば、家賃を支払うことで売却した家に住み続けることが可能です。
これなら生活圏も変わらず、いままで通りの生活を送ることができます。
競売よりも任意売却のほうが将来の暮らしのビジョンが見えやすいはずです。
任意売却のQ&A
- そもそも任意売却とはどういうこと？
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何らかの事情でローンの返済ができなくなった場合、そのままにしておくとその不動産が競売にかけられ安く売られてしまいますが、金融機関の合意を得れば市場の相場に近い価格で不動産を売却することができ、残債を減らすことができます。これが任意売却です。
- 競売を申し立てられてしまったが、もう打つ手はない？
-
競売通知が届いても、すぐ競売にかけられるわけではありません。開札日まで時間があるなら任意売却という手段があるので、一度ご相談ください。
- ローンの支払いが厳しいが、今住んでいる家を諦めきれない。なにか方法はある？
-
リースバックなら買い主に家賃を支払うことで同じ家に住み続けることができます。生活が変わらないので、家を売却したことを近所の人に知られることもありません。
- 任意売却するとブラックリスト入りするって本当？
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JICC、JCC、全銀協のという3つの機関で信用情報が調査されます。ローンの支払いが滞ったという情報が記載されるのであって、任意売却自体は関係ありません。
離婚による任意売却の注意点
離婚による任意売却の注意点
離婚によって「住宅ローンの残債が払えなくなってしまった」「連帯保証人をやめたい」といった場合にも、任意売却が選択できます。
婚姻中に夫婦名義で住宅ローンを組むと、離婚したときに残債をどちらか一人で背負うになる可能性があります。またご自分が連宅保証人である場合にも、債務者が残債を支払えなくなってしまうと責任を負わなくてはなりません。どちらも一人で返済を続けるのは、難しくなる可能性があると言えるでしょう。
そこで任意売却で不動産を売却できれば、残債の負担を軽減できるかもしれません。
離婚時の任意売却のおもなメリット・デメリット
メリット
- 競売にかけられるより高く売れる可能性が高い
- 物件情報が公開されないため、周囲の人に事情を知られずにすむ
- 売却によって物件が現金化されれば、財産分与がスムーズに行える
デメリット
- 任意売却を選ぶとことはローンの滞納を認めることであり、信用が損なわれる
- 離婚による任意売却は、連帯保証人の同意が必要
- 一般的な売却方法と変わらないため、すぐ売れるとはかぎらない
競売だけが選択肢ではありません！当社がより良い将来に向けたご提案します！
「住宅ローンを滞納すれば、競売は避けられない」と思われている方もいるかもしれません。しかしそんなことはないのです。任意売却という選択肢があるからです。
しかし任意売却では金融機関との交渉が必要であり、その成否には、売主様の代わりに交渉してくれる専門家の手腕が大きく関わってきます。そのため、「スキルが高く」「経験豊富な」「親身になってくれる」不動産会社を探すことが大切です。
当社は、「宅地建物取引士」資格はもちろん、「任意売却取扱主任者」「競売不動産取扱主任者」という比較的珍しい資格を持っており、任意売却の知識が豊富です。売主様の立場に立ち、より良い将来に向けたご提案をいたしますので、どうぞお気軽にご相談ください！
