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よく言われる言葉ですが、結婚するときよりも離婚するときの方が大変だと考えられています。

夫婦として築き上げてきた年数はそれぞれですが、年数に関係なく夫婦共有で所有している財産もありますよね。

離婚時に行う１つの整理として「財産分与」があります。

財産分与の対象となるものは、預金、不動産、車、保険、株式、退職金が該当しますが、精算するにあたって夫婦お互いの合意が必要になります。

この合意が長引いてしまうと、争いに発展したり、中々解決ができず疲弊してしまう原因にもなります。

そこで本記事では、離婚時における不動産の財産分与について、具体的な手順も含め、「こんなときどうしたら？」の疑問にお答えしていきます。

戸建やマンションの財産分与｜何から始めたらいい？

財産分与とは、夫婦が協力して築き上げた財産を分け合うことです。分与割合さえ決めてしまえば、現金の分与は比較的早急に精算することができますが、戸建やマンションなどの不動産ともなると現金のようにスムーズにいきません。

それは不動産特有の「価値」の問題があるからです。また、決められた精算方法がある訳でもないため、お互いの意見の着地点が見えないことも関係しているでしょう。

１章では、不動産の財産分与の考え方で最もシンプルな方法である「売却」について解説していきます。

財産分与は３つの方法がある

戸建やマンションを売却する場合

今まで住み続けた戸建やマンションなどのマイホームを精算する方法として最も多いのは、売却し現金化した上で財産分与する方法である換価分割です。

最大のメリットとも言える「トラブルが少ない」ためが理由として挙げられるでしょう。

では、売却する場合の手順を解説していきます。

売却方法は仲介と買取の２種類

売却方法は仲介と買取の２種類から選択します。絶対的にこちらの売却方法が良い！という訳ではなく、所有している不動産の種類や、現在の資金なども含め、どちらの売却方法が最も適しているのかを考慮しましょう。

仲介

不動産を売却する場合に最も多い方法が「仲介」になります。市場相場で売りに出すこともできますが、売却するタイミングによって買い手がつくまでにそれなりの期間を要する場合があります。

長ければ売りに出してから６ヶ月以上かかる可能性も視野に入れましょう。

買取

買取専門の不動産会社が、売却したい不動産を買い取ってくれる方法です。仲介と比較すると短期間で売却でき、即現金化も実現できる方法ですが、買取価格は市場相場の７～８割程度まで減額されます。

売却の手順

では具体的に戸建、マンションなどのマイホームを売却する際の手順を解説しましょう。

財産分与とはいえ不動産を売却するのは特別難しいことではありません。

大きく項目を分けると次の４つの手順になります。

1．財産分与の対象となる不動産の権利関係を確認

2．不動産の査定やローン残債などを確認

3．財産分与の方法を決める

4．売却する

財産分与の対象となる不動産の権利関係を確認

名義人が相手の場合、もう一方が勝手に手続きを進められることはありません。

必ず、権利関係を確認し、事前に売却をすることへの同意を取りましょう。

その際、次の２つの確認が必要です。

1．マイホームの名義

2．住宅ローンの名義

不動産の査定やローン残債などを確認

離婚後、一方が住み続ける場合、住宅ローンの支払いを継続しなければいけません。例えば、妻側が引き続き住み続けたいけれど、現行の住宅ローン契約者は夫の場合、住宅ローンの契約関係、名義人の変更などの手続きが必要になります。

住宅ローンの契約関係は、金銭消費契約書で確認ができるので、事前に把握しておきましょう。

財産分与の方法を決める

１章で解説した３つの財産分与方法の中から、どういう方法で精算するかを話し合います。

ここでのポイントは、「口約束で終わらないこと」です。口頭だけでは後々トラブルの発生源になるため、話し合いをした内容を公正証書に残すことを忘れず行いましょう。

豆知識〜公正証書とは？〜

法務大臣より任命された公証人によって作成された書類が公正証書になります。離婚などの財産分与の他に、相続や遺言の作成など、法律上重要な契約を成立する際に公証人が証明する文書になります。

公文書になるため偽造されないメリットもあり、離婚による財産分与などの話し合いは公正証書を残すことが必要と考えられています。

売却する

２章で紹介した２種類の売却方法から選び、売却の手続きに進みます。

仲介の場合

1．不動産仲介会社を探す

2．査定を申し込む

3．査定価格に納得したら、媒介契約締結

4．売却活動開始

5．売買契約

6．引き渡し

どのような背景でも仲介による売却方法は同じ手続きで進めていきます。

買取の場合

1．買取業者を探す

2．買取査定を申し込む

3．買取額に納得したら、契約を締結

4．買取額を受領し、引き渡し

仲介と比べて買取の方が早期精算の傾向があります。ただし、先にも伝えた通り市場価格よりも割安になるため、どこに焦点を当てて精算するのかを検討しましょう。

ちょっと待って！住宅ローンの残債がある場合はどうする？

繰り上げ返済をして既に完済しているなら問題ありませんが、多くは住宅ローンの残債があるケースがほとんどです。

住宅ローンを返済途中でも、ローンの残高の額によって注意が必要になります。

２つのポイントを紹介しましょう。

1．オーバーローンの場合

2．名義変更手続き

オーバーローンの場合

住宅ローン残高が家を売った売却価格よりも上回る場合をオーバーローンと呼びます。

例）３０００万円の残債あり、マイホームの売却価格が２５００万円

上の例だと、戸建やマンションを売っても、残った住宅ローンを売却価格で完済することはできません。５００万円の借り入れが残っている状態なので、資金を用意しなければならないのです。

オーバーローンの場合、そもそも完済の見込みができないため、本当に売却するべきなのかをよく検討する必要があります。

名義変更手続き

妻と子どもがそのまま住み続ける場合、当然、家の名義変更手続きを考えるでしょう。しかし、住宅ローンの残債がある場合、名義変更手続きはできません。

そうなると、夫名義の家に妻と子どもが住み続けることになるため、後々のトラブルを発生させる要因にもなります。

こういった状況を避けるには、夫が借りた住宅ローンを完済し、新たに妻が住宅ローンを借りる「住宅ローンの借り換え」手続きが適しています。

新たに妻が住宅ローンを借りるため、金融機関による審査が絶対条件になりますが、家の名義も妻側にすることができるため、引き続き安心して住めるようになるでしょう。

共有名義の場合

今やマイホームの名義を共有名義にする事例も少なくありません。共働き世帯も多い現代なので、そういった時代背景も影響しているのでしょう。

共有名義の場合、売却して精算する方法も１つの解決策ですが、どちらか一方が住み続けるという背景ももちろんあります。

このような場合、相手の持分を住み続ける側が買い取ることで解決できます。

では、買い取る額を調べる方法ですが、やはり今の不動産の価値から持分を計算する方法が一般的です。

不動産の価値を調べる方法は、仲介の際と同様で、不動産仲介会社に相談し査定することで、価値を知ることができます。

一般的な方法をお伝えしていますが、離婚による財産分与はイレギュラーなケースも非常に多いです。

中々落とし所が見つからず長引きそうであれば、専門知識のある弁護士へ相談するのも１つの方法として考えてみましょう。

離婚後？離婚前？財産分与はいつするべき？

民法では「離婚後２年以内」と財産分与の請求期間が設けられています。

離婚後も話し合いが続くのはお互いに精神的な負荷がかかるため、離婚時に解決できるのが理想的です。

協議でまとまるケースもありますが、不動産は額の大きな資産になるため、調停の場を設けて話し合うケースももちろんあります。

まとめ

どちらか一方が住み続ける場合、名義変更や住宅ローンの借り換え、さらに相手側の持分の買取など、手続きや決めることが非常に煩雑になります。

比較的スムーズに精算できる方法は、戸建やマンションを売却し、その売却価格を分与する方法です。

売却時も依頼する不動産会社によって早期売却できたり、長引くケースもあり、選ぶ不動産会社によって解決スケジュールも大きく左右されます。

離婚という精神的な負担を持ちながら財産分与を同時進行しなければいけない状況はとても大変なことと察します。

善良な不動産会社に相談することで少しでもあなたの負担が軽減できるよう、私たち株式会社エスエーワークスもお手伝いさせて頂きます。